北京房价连续暴涨，政府主管部门早已竖起警惕的耳朵。
7月28日，北京市建委紧急召集京城主要开发商开会，主要意图只有一个：督促开发商抓紧推进楼盘上市销售，没有拿预售许可证的尽快拿证，已拿到预售证的尽快开工。影响到上市速度的问题，例如拆迁等问题，建委可以帮助协调解决。“当下稳定房价最关键，谁都不希望看到楼市的大起大落。”参与其中的一位开发商对本报记者说。
包括保利、富力、万科、中信及鸿坤理想城等主要开发商和在售项目，均被要求与会听取主管部门的“意见”。
房价快速上涨，部分开发商却捂盘惜售，这是北京市建委召集此次销售动员会的背景。当前“稳定房价”的意思，其实就是让狂奔的房价减速。而加大楼盘供应量，被认为是缓解房价涨幅的应对手段之一。
上周，继15家开发商被北京市建委约谈之后，北京当代房地产开发有限责任公司开发的安宁庄瀚泓家园项目、北京玺萌置业有限公司开发的星辰苑项目、北京天鸿置业有限公司开发的万象新天家园项目，因存在未公示商品房预售面积测绘技术报告书的行为，已被责令其整改。而北京中联置地房地产公司开发的远洋一方二期项目，因未取得商品房预售许可证即向购房者收取预订款性质费用而被处罚。
有网友认为，被曝光房企违规的实质就是捂盘惜售。但一家受到处罚而不愿意透露姓名的开发商则向本报记者表示，他们并非捂盘。按照要求，开发商需在售楼处公示商品房预售面积测绘技术报告书，但因近期售楼处工作繁忙，报告书遗失，又恰逢建委来检查。他还补充说，报告书是国家指定机构发放的公示，其中没有任何秘密可言。
市场愈火爆，各种违规现象愈活跃。捂盘惜售现象缘何屡禁不止？
100%的项目都做销控
北京市建委并未公布约谈名单，而一则名为“众多名企捂盘被建委‘请喝茶’名单首次详细公开”的帖子出现在一家网站房产频道的论坛上，称世纪星城、金隅·万科城、太阳公元、保利·西山林语、武夷·城市左岸II、雍景四季、8哩岛、国展公馆、iMOMA、中海紫鑫阁、润泽悦溪、西堤红山苑等10余个楼盘“榜上有名”。
随后，中海、万科等负责人公开表示，未被建委约见。这份真伪难辨的名单甚至被疑为被曝光楼盘的竞争对手所为，这些楼盘近期销售势头比较火爆。
悦溪营销总监张昊告诉记者，这份名单并不具有真实性。此前，建委和朝阳区建委联合暗访悦溪，所有的销售流程都符合要求。“开盘进度都是按照去年9月的计划实施的，只不过根据市场情况我们调整了原来价格上涨的幅度。”
北京房地产交易管理网显示，7月22日获得预售许可证的悦溪，均价已上涨至每平方米15500元，而悦溪去年开盘价每平方米不到10000元。去年市场不好时，悦溪曾有意调低价格；而随着市场回暖，加之离楼盘不远处诞生了著名的奥运村乡水源九厂高价地块(楼面地价每平方米超过14000元)，涨价似乎更有了支撑的依据。而即便价格上涨，销售情况却越加火爆。最新开盘的一栋楼，目前仅剩下4套可售房源。悦溪代表了市场上销售状况良好的开发商心态。
“价格上涨、同时销售量增加，也是市场对项目品质的认同。”张昊同时指出，应严格分清“捂盘”与“惜售”的概念，拿到了预售许可证但在规定时间内不开盘属于违规，而开发商有权选择在规定范围内制定销售进度。网上显示，悦溪自2008年10月17日开盘以来，已9次领取预售证。
“100%的楼盘都会控制销售速度，如果一个项目在两天之内全部售出，这个项目的销售总监肯定会被业内取笑。”华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎对本报记者说。这意味着该项目在可控范围内的利润没有获得。
但一个较为普遍的违规现象是，一些项目虽然拿到了预售许可证，却仍旧不按规定时间开盘。公衍奎说，现实中也很难分辨哪些是主观故意捂盘，哪些是因为客观被动原因延缓销售。主管部门对此的处罚也并不严厉。
网上被“曝光”的楼盘中，2009年6月28日取得预售许可证的西堤红山苑2号住宅楼，预售住宅均价拟为每平方米25000元。而最初开盘价仅为每平方米18000元。目前2号楼中仅有4套被预订。
拉长销售时间也未必能够获得好的效果。北京市交易管理网上显示，2008年6月以来，分5批获得预售许可证书的中海紫御公馆销售状况并不理想。均价每平方米超过30000元的该项目，目前未签约数远多于已签约数。其他项目也有类似的情况。
矛盾多集中于热销的、价格上涨较快、均价在2万以内的住宅。由于项目千差万别，持有其的开发商资金状况也很不同，公衍奎认为不能一概而论。有些开发商开发完手头的项目以后没有其它项目，会选择放缓销售进度。而有些开发商，希望快速回笼资金则会选择低价销售。在房地产企业资金状况整体好转的时刻，出现“惜售”的局面并不奇怪。一切风险，都应由市场主体来承担。
难以根治的捂盘惜售症
捂盘惜售，2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一。从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。
随着2007年房价上涨，各大媒体再度将“捂盘惜售”归为房价上涨的主要原因之一。“捂盘惜售”影响之大，以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。
根据北京市建委的相关规定，房企取得预售许可证3天后必须开盘，没有经过备案的房屋必须销售。而1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》仅确立了商品房预售制度，并未对销售期限进行相关规定。因此，企业自动控制销售进度的行为“不违法，但违规”。
为何近些年来捂盘惜售现象一直无法根治？公衍奎认为，违规的收益远远大于成本，而商人都是追求利润最大化的。他提到，一些惜售的项目宁愿返还双倍的订金而违反当初的约定，因为增加的利润远远超出订金部分。对此，主管部门管理和处罚的力度依然不够。期望通过商人的自我约束来杜绝捂盘惜售现象，是不可能的。
思源房地产经纪公司董事长陶红兵亦表达了相似的观点，他认为对于各种违规的现象，主管部门应该加大处罚力度。但对于企业决定销售周期的行为，政府应该减少干预。与其利用处罚的办法进行“堵”，不如疏导。例如通过税费奖励来鼓励销售。用经济手段进行引导而非行政手段进行管控，同时应增大供给量。
公衍奎认为，由于拆迁成本上升，整理土地难度逐渐加大，短期内增加供应量不容易，但主管部门应该增加消费者的知情权。虽然目前购房者可以通过房地产信息管理网上查询到在售楼盘状态，但只能查询到取得预售许可证楼盘的状态，无法查询到项目整体规划中究竟还有哪些尚未取得预售许可证，销售究竟到了怎样的进度。公众有可能会因此而产生错误的预期，而这是主管部门在短期内可以完善的。