广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗？
张静律师解答：装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效，装修部分意思表示无效，装修款视为房款的一部分，不能单独解除装修合同。如下面这个案件，意思装修合同无效，二审改判，认为合同部分有效，部分无效。
书节选：
本案争议焦点在于:符某是否应支付违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》,该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应支付房价款的一部分,与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确,本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事法律行为无效。以的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示,该装修部分的意思表示无效,其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形,应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确,本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分,符某逾期付款应承担相应的违约责任。
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广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？
张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。
《物权法》
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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广州认购书对贷z款的约定与实际不一致能退定金吗？
张静律师解答：可以。如下面这个案件，就是因为认购书对贷z款流程的约定与实际贷z款流程不一致退定金成功的。
判z决书节选：
法z院认为：张某认为认购书不能继续履行的理由是金某公司不能提供银行的同贷书，从而拒绝再签订商品房买卖合同。因为贷z款的程序与商业贷z款不同，而金某公司提供的认购书中的条款未就贷z款的程序进行准确和详细说明，条款约定及张某的理解与实际的贷z款程序不一致，金某公司在此存在一定过错。同时，就本案查明的事实，张某已经向按揭银行的律所提交了资料，并已经获得初步审核同意，按照贷z款的流程，双方可在签订《商品房买卖合同》后提交资料完成贷z款手续。因此认购书解除，不可归责于双方，金某公司应将定金40000元退还给张某。张某要求双倍返还定金依据不足，法z院不予支持。至于张某主张的按揭费用，并非金某公司收取，张某主张金某公司赔偿该费用，依据不足，法z院不予支持。
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广州签订认购书后不想买房，购房款能退吗？
张静律师解答：定金不能退了，购房款能退。如下面这个案件，购房者签订认购书后不
想买房了，拒绝签订商品房买卖合同，并要求解除认购书。终解除认购书，定金
20万不退，其余购房款191万退还。
书节选：
关于杨买家主张开发商双倍返还购房款定金和行政费用以及开发商抗辩无需支付返还购房款利息应否支持问题。承上所述，杨买家向开发商发出《解除合同通知书》并不产生双方合同解除的法律效果，而杨买家拒绝与开发商签署《商品房买卖合同》，显然违反《认购书》关于认购方不履行合同的，出售方有权解除认购书并没收认购方已缴付的定金的约定，因此，杨买家要求开发商双倍返还定金或者退还定金，理据不足，本院不予支持。
对于开发商抗辩无需返还购房款项的利息问题，鉴于开发商在2021年12月22日庭审过程中已明确同意解除双方签订的《认购书》，因此，根据《典》第五百六十六条的规定，合同解除之后，开发商已无占有杨买家缴付购房款的合法依据，其理应向杨买家返还购房款的利息。鉴于双方当事人均确认开发商已于2022年4月8日向杨买家偿还了购房款1916220元，故本院认定开发商应返还购房款利息的起止时间为2021年12月23日至2022年4月8日。
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