广州商品房买家未支付逾期付款违约金开发商能拒绝吗？
张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，买家起诉开发商支付逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未支付，其有权延期，就不予支持。
书节选：
涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款,甲方(继某公司)不解除合同,愿意继续履行的,甲方除有权收取违约金及赔偿金外,还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达,但乙方仍未交清房款的,甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的,甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”,补充协议约定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留该房屋的所有权,甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”,上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务,向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经支付全部购房款,其主要合同义务已经履行,袁买家因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价,继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金,继某公司现以袁买家未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由,有违公平、合理原则,其该理由不能成立,本院不予采纳。
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广州签订认购书后不想买房了，定金和首期款能退吗？
张静律师解答：定金不能退，首期款能退。同时也要看开发商那边的态度，是同意解除还是反诉要求继续履行，如其反诉继续履行的话，购房人可能要承担违约责任和继续履行的责任。如下面这个案件，因开发商要求解除合同，法z院就判z决定金没收，其余款项退还。
判z决书节选：
法z院认为：案涉《认购合同》合法有效。依据该合同约定，李买家作为买方应在约定的时间即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期购房款，逾期塔某公司则有权解除合同、没收定金。现李买家至今未支付该笔购房款，故塔某公司有权行使约定解除权并没收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日发出《挞定告知函》要求解除合同及没收定金，依据合同约定，该函件自寄出之日起2日内即2019年9月26日视为送达对方，故法z院确认上述合同自该函送达对方之日即2019年9月26日解除。
根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李买家起诉要求塔某公司返还已付购房款384429元及权证代办费1200元、贷z款服务费6000元、委托公证费2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主张其没收的定金在上述应返还的上述款项中扣除，法z院予以准许。
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广州购房人未准时还款，开发商作为担z保人能解除预售合同吗？
张静律师解答：不可以。这是两个不同的法律关系，开发商作为担z保人还款后可向购房人追偿，但无权解除商品房预售合同。
判z决书节选：
法z院认为，因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷z款担z保保证合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,袁某已经依约支付了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未支付该部分款项的行为并未构成根本违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还银行贷z款致使元某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据，法z院不予支持。
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以上信息由专业从事买拍卖房找律师陪购的广州合拓于2024/5/17 10:09:18发布
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