广州开发商未取得竣工验收备案表，收楼了还能索赔逾期交楼违约金吗？
张静律师解答：可以，但只能索赔合同约定的交楼时间到实际收楼日之间的逾期交楼违约金。收楼后就视为放弃对收楼后的时间主张逾期交楼违约金了。
书节选：
认为:林某与大某公司签订的《商品房预售合同》合法有效。根据《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此,房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件,大某公司直至2017年10月30涉讼房屋,应视为对交楼标准的让渡,故林某要求大某公司按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年7月22日止的逾期交房违约金合法,予以支持。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州逾期交楼的案件中，如何查明通水通电通邮的时间？
张静律师解答：由开发商举证，也会发函给相关供水供电公司查询。
书节选：
认为:郎某与利某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》合法有效。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据上述合同的约定,利某公司理应在合同约定的2017年11月30日前将具备通邮、通电、通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给郎某使用。从本案查明的事实可知,涉案房屋所在楼宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2018年6月27日具备通电条件,以及于2019年6月13日具备通邮条件。至于通水条件,根据增城新和自来水有限公司于2020年4月28日出具的《关于增城市利某实业服装有限公司供水情况的复函》可知,涉案房屋截至2019年10月8日才具备通水的居住使用条件,即截至该日,涉案房屋才具备合同约定的交付条件。关于被告的交付义务问题,根据涉案合同约定,利某公司在交付房屋时,应向郎某发出收楼通知书。但在涉案房屋符合交付条件后,利某公司于2020年3月5日才向郎某发出《收楼通知书》,该通知书于2020年3月6日妥投签收,至此利某公司才履行完毕其合同约定的交付义务。利某公司逾期交付房屋给郎某,构成违约,应承担违约责任。
利某公司在本案中逾期交房时间为2017年12月1日至2020年3月6日合计827天。
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广州买房不过户被查封，如何证明不是自己的过错未办理过户手续？
张静律师解答：提交要求卖家办理过户手续的相关证据即可，如通话录音、聊天记录、短信、书面函件等都可以。如下面这个案件，侄子跟姑姑买了房子后，姑父不配合过户，后姑父欠债房屋被查封准备拍卖，侄子提起案外人执行异议之诉。审理后认为侄子有短信证据证明曾多次要求姑父配合过户，姑父不配合，终认定侄子非因自身原因未办理过户手续。解除对房屋的查封。
书节选：
本案争议焦点为：案涉房屋未办理过户登记是否系因龚侄子自身原因所导致。《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民应予支持：（一）在人民查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案证登记的所有人刘姑父，要求其协助过户，符合常理。故案涉房屋未办理过户登记非因龚侄子原因造成的。龚侄子提出本案执行异议之诉请求阻却执行，本院予以支持。
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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼
广州商品房交楼纠纷中，如何查明通水电气的时间？
张静律师解答：购房者自己可能比较难查到，一般都是起诉后，向供水、供电、供气部门发函，根据供水电气公司的回复或者签订的合同时间来认定。
书继续：
根据合同约定，开发商应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给关买家使用。关买家主张开发商在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给关买家，就此本院向供气部门发函调查，根据燃气公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给燃气公司，燃气公司并于同日与开发商签订《管道燃气合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。开发商未按约定时间向关买家提供符合合同约定的交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。
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