广州个人与经济社签订的房地产开发协议无效后如何处理？
张静律师解答：房地产开发协议无效后，集体土地应返还，个人交的款项也应返还给个人。如上面已经建有上盖物的，则评估建房损失，由双方按过错比例承担。
判z决书节选：
根据法律规定,因合同无效,双方因合同取得的财物应相互返还。周某应当将涉案地块的使用权交还官某经济合作社,故对周某主张将合作开发的土地使用权归其所有,流转使用权的收益归其所有的诉z讼请求,不予支持。对官某经济合作社反诉主张周某返还土地的诉z讼请求,予以支持。周某签订《合作开发协议》后向官某经济合作社支付了保定金1500万元,官某经济合作社应当予以返还,且官某经济合作社同意予以返还,现周某主张官某经济合作社返还1500万元保定金合理合法,予以支持。对于周某要求东某经济联合社返还保定金1500万元,没有事实依据,不予支持。周某与官某经济合作社均非具备房地产开发资格之主体,却签订了《合作开发协议》,双方对《合作开发协议》无效均存在一定的过错,对周某主张官某经济合作社、东某经济联合社支付违约金1500万元的诉z讼请求,不予支持。
广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州旧的宅基地房已经拆掉了，发生争议还能打官司吗？
张静律师解答：如果宅基地证上登记的房屋已经拆掉了，新建了房屋，那么就不能打官司了，会以新建房屋没有报建，违建为由不予受理。如下面这个案件，一审仍然对新建的房屋进行评估并返还房屋，赔偿损失。二审认为房屋因改建已经丧失相互返还的基础了，改判撤销退购房款和赔偿损失的判项。
书节选：
首先，案涉《见证书》签署于1999年9月21日，根据当时施行的《土地管理》《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售；城市居民不得占用农民集体土地建住宅。案涉《见证书》约定内容为伍卖家向马买家转让宅基地使用权及上盖房屋产权，而马买家并非该村集体经济组织成员，各方当事人签署《见证书》属于《合同法》第五十二条第（四）款规定的损害社会公共利益的情形，一审认定该《见证书》无效，合法正确。
其次，伍卖家将房屋转让予马买家，马买家实际占有使用房屋二十多年，并进行了改建，各方当事人应本着诚实信用原则处理纠纷，共同构建诚信和谐新农村。原房屋因改建已丧失恢复原状、返还原物的基础，伍卖家亦在一审中撤回要求马买家腾空房屋返还的请求，一审判处伍卖家退还购房款及赔偿房屋差额损失，实质上是对合同无效后相互返还的法律后果的处理，但该处理缺乏事实及当事人诉请依据，应予纠正。综上所述，改维持确认《见证书》无效的，撤销退购房款和赔偿房屋差额损失107万的。
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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼
广州宅基地房纠纷中，一定会采纳评估报告吗？
张静律师解答：90多%的情况下，都会采纳评估报告作为赔偿的依据，但也有部分的案件，法官也会不依据评估报告的金额来赔偿，而采用其他的依据。如下面这个案件，买家买旧的宅基地房后拆旧建新，几十年过去了，房屋要拆迁了，卖家却擅自和拆迁办签订了拆迁补偿协议，并领取了全部的拆迁款。买家于是起诉要求卖家赔偿其拆迁补偿的损失。本案中卖家申请对宅基地房的重置价格进行评估，评估公司评出来重置价格是48万。但终没有依据该报告赔偿，而是依据拆迁补偿款的金额了赔偿。卖家赔偿买家65万。本案中，法官估计是为了平衡双方的利益才这样判的。
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宅基地房可以查封吗？
广州张静律师解答：查封可以，但一般不会拍卖，且实践中广州地区一般连查封宅基地房都比较少。早年间的确有广州查封宅基地房，但也只是查封，一直未拍卖。现在连查封都基本上不会查封了。宅基地房的拍卖需符合相关法律规定，如买家只能是本村村民、名下只有一栋宅基地房且面积未超标、村集体同意等。实践中不同区，不同村集体处理都不同，所以很难真正拍卖。毕竟如果通过拍卖的方法的话，相当于宅基地房的买卖就合法化了，就要担责任。如下面这个案件，虽然在2014年查封了某宅基地房，但一直未拍卖，多个案件轮候查封，一直查封到了2023年，仍然未拍卖。
书节选：
一审另查明，2014年11月19日，一审就郑某与冯某之间的纠纷作出（2014）穗海法民二初字第X号民事书，判令冯某在生效之日起10日内向郑某偿还本金188000元及利息，并赔偿律师费5000元给郑某；等。上述生效后，因冯某未履行义务，郑某向一审申请强制执行，一审以（2015）穗海法执字第X号执行。执行过程中，一审于2015年6月3日查封冯某所有的位于广州市海珠区某号（宅基地使用证登记使用人为潘某）第四、第五、第六（半层）层的宅基地房屋使用权。该案于2015年10月21日裁定终结本次执行。后一审以（2019）粤0105执恢X号案恢复执行，上述宅基地房屋于2020年1月19日查封，查封期限至2023年1月18日止。
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以上信息由专业从事买卖无效处理咨询的广州合拓于2024/5/14 10:03:21发布
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